买房拿rebate经验之谈

相信很多小伙伴在美国找到工作，生活稳定下来就有买房的打算。贷款，买房是一个相对复杂的过程，特别是对于第一次买家来说，需要做很多前期的准备和research。很多人会找当地的房产经纪人来帮忙买卖房子，楼主身边的大多数朋友的经纪人是从google search 找当地 top agent，或者是朋友相互介绍的经纪人。这篇文章是楼主3年前买房用了一个小众平台找经纪人拿commision rebate的经验分享，希望对正在找经纪人的小伙伴，而且想从买/卖房过程中能省下点开销的小伙伴有所帮助。由于楼主没有卖房经历，所以以下的内容均为个人买房经历心得。

有哪些州是禁止commision rebate的？

有一些州是禁止中介给房屋卖家提供cash back的。这些州包括：Alabama, Kansas, Louisiana, Mississippi, Missouri, Oklahoma, Oregon, Tennessee。所以打算在以上几个州买房或者卖房的小伙伴们，下面推介的平台就不适用了。 

哪些agent平台可以offer commission rebate？

大家简单搜索以下就能发现有好几家平台都在提供类似的服务：

Redfin.com :最广为人熟知的估计是redfin.com。 于他们的agent合作，以买一个50万的房子为例(截图来自https://www.redfin.com/why-redfin-how-you-save)，redfin预估能够给到$1,505的cash back. 

Rexhomes.com: 这个是楼主在写文章时发现的，他们的rebate program也非常吸引人。根据官网的数据显示，买一个50万的房子，预估能够给到$6,250的cash back.

截图来自 https://www.rexhomes.com/service/buyerrebate

Upnest.com: 这个是楼主买房时使用的平台。根据网站显示，如果可以拿到40%的agent commission refund的话，预计拿到$6,150的cash back。 

类似的平台这几年冒出来很多，这里就不一一列举，有兴趣的小伙伴可以自行搜索，有遇到不错的也欢迎大家留言分享。

使用Upnest的体验

当时楼主要买房前也是听了朋友介绍，了解到Upnest.com是一个介绍房地产中介的平台（下面简称平台），于是就抱着试一试的心态注册了一个账户，没想到最后也和平台的agent做成的交易。

平台合作的房产中介愿意提供他们所获得的部分佣金，以返现的形式返还给买家或者卖家。对于买卖家来说，节省了交易的成本；对于中介来说平台帮助引流；平台也在成功交易的deal里赚取一定的referral fee，相当于win win win。当然，对于一笔房产交易，经纪人能不能提供cash back可能是最不重要的考量。有人会担心经纪人给了你rebate，那么他们肯定不会很用功的帮你做事，或者认为真正厉害的经纪人不愁没有客源，自然也不会offer rebate，或者是你已经有认识靠谱的经纪人，那么这篇文章就不适合你看了。

但是如果有人和我当时有类似类似的想法，倒是可以借鉴一下经验：楼主当时认为1.  经纪人给不给rebate并不能判断经纪人能力如何（能力可以看例如过去的成交记录，和客户的沟通水平等）；2. 因为是我要买房，没有人比我更了解自己的需求，我肯定是要做最主要的工作，而大部分的房源资料都是public information，还有各种filter可以用，不需要等中介给我推送信息。我固定每天花一小段时间来看看新房源，相当于做了一部分中介的工作；3. 买房是一笔很大的消费，有时候差个几千块可能就和自己dream house错过了，而且买房后期也会有些修修补补没有预期的费用，在开支上能省则省，稍微节省一点都可以赶超一年辛辛苦苦地撸羊毛。

可能有小伙伴会问，那么完全可以绕过平台，在hire中介之前讲好cash back，不就能一起省下平台的中间费用吗？只要你所在的州没有禁止commission rebate，这样是可行的。但是楼主没有这样做的原因是——脸皮太薄，不好意思直接和中介要rebate。用平台的好处是，愿意和平台合作的中介本身就是同意offer rebate，而且他们和平台也签了协议没得跑。在平台注册后，就会给你assign一个account manager（以下简称专员），她相当于承担了你和中介沟通的桥梁，如果你和中介有任何沟通（撕）上的问题（例如negotiate/追讨 rebate），她会帮你解决，因为平台不在乎这个deal是和哪个agent做的，只在乎你有没有和他们平台合作的agent做成deal。另外，很多专员自己也是有房地产执照，所以当你需要second opinion时候，她也是可以提供一些建议的。

可以拿多少rebate呢？

简单来说是看平台里的中介愿意提供多少给你，而你是可以根据中介的资历和愿意通过多少cash back，来选择和谁合作。

虽然官网可以让你根据房价计算出rebate，但是每个州规定，每个transaction都不太一样，agent和自己公司的佣金分成也有所不同，所以实际拿到的也会和在官网看到的数字不一。

我试着去注册一个账号，根据自己情况填写好表格（例如打算买的房价多少，是否已经拿到银行的pre-approval letter等等）。（我当时也试过找upnest的其他竞争对手，当我把资料提交之后，几分钟后就收到十几个中介电话的狂轰滥炸，体验非常不好，所以上面就没有介绍了。）资料提交后，会有个专员assign到你的case，根据你的要求给你发3-5个合作的agent的proposal。这个时候你就能看到agent的资料，例如他们多少年经验，专注哪个地区哪个价位的房子，当然还有最重要的———愿意给你多少rebate。我当时第一次拿到的agent rebate都不太满意，我就直接和我的专员提出，让她帮我筛选出愿意提供超过30%rebate的agent。专员还是非常给力的给我推介了两个愿意出到40% agent。我收到proposal以后就对两个agent进行了interview，看看比较想和谁合作。在这里再三强调，收到proposal后，或者是interview后，合作以后觉得不合适，不hire agent都没有关系，可以大胆放心地walk away，因为你对平台和agent都没有任何的obligation。我在interview之后选择了其中一个agent合作。

和中介合作的过程

确定和一个中介合作后我就把自己的需求告诉中介帮忙找房。因为我自己也比较积极，大部分是我平时刷redfin, zillow发现喜欢的房源就会立刻forward给agent看，让她帮忙提意见。我的中介还是非常给力的，多数是秒回信息，能够给我提出房子潜在的我没有意识到的问题，并且也帮我在讲价的过程中和卖家耐心周旋。从确定中介到最后下offer，一共花了将近一个月时间。由于我前期已经做了大量工作，对自己想要的房子已经心中有数，手头的资金，贷款也准备得差不多了，所以整个买房流程都比较顺畅，合作也非常愉快。我后来也有介绍朋友使用平台找中介，但是不太满意找到的中介,需要找专员换中介的，也有后面就直接自己另外找别的中介。所以说体验还是因人而异。

最后实际拿到多少rebate呢？

我当初的proposal 显示的能够拿将近10K的rebate，最后中介在closing statement以credit返还大概5K。当时我是挺生气的，因为和预计落差有点大。平台的专员去调查了发现是平台本身和中介签的合约有所漏洞，简单来说是平台忽略了中介需要和她broker分佣的事实，所以给客户看到的esitmated rebate是agent和她brokerage公司分佣前的commission rebate, 而agent实际操作是after 的commision split之后的 commision rebate。当时专员有去问我需不需要她和agent协商honor我收到proposal的rebate，但是我想想就算了，因为这样算起来，我agent辛辛苦苦帮我工作了一个月几乎就没有任何 汇报。平台专员说因为公司是初创公司，之前没有遇到价格相差那么大的，以后会好好修改term，杜绝类似事情再发生，并且公司自己给我补了一点点差价来补偿。

我整体体验还是可以的，和中介合作愉快，而且rebate确实帮我cover了很大一部分的closing cost。如果有小伙伴有兴趣打算试一试的话，一定要记得问专员你看到的commission rebate commission split之前还是之后的。了解清楚平台给的offer是不是符合自己的预期。

最后欢迎小伙伴留言分享自己在买房卖房中省钱的经验（坑）。